gads Latvijas nekustamā īpašuma izīrētājiem atnesis vairākas būtiskas izmaiņas. "Nereģistrētā saimnieciskā darbība" ir pārdēvēta par "paziņoto saimniecisko darbību", komunālie maksājumi vairs netiek aplikti ar nodokli, un VID pastiprināti uzrauga darījumus starp saistītajām personām. Šīs izmaiņas tieši ietekmē ikvienu, kurš izīrē dzīvokli, māju vai komercplatību — gan tos, kuri to dara ilgtermiņā, gan tos, kuri pelna caur Airbnb un Booking.com.
Paziņotā saimnieciskā darbība — jaunais 10% režīms
Līdz 2026. gadam nekustamā īpašuma izīrētāji varēja izvēlēties "nereģistrēto saimniecisko darbību" un maksāt IIN 10% apmērā no īres ieņēmumiem. 2026. gadā šis režīms ir pārdēvēts par "paziņoto saimniecisko darbību", un tā nosacījumi ir precizēti.
Galvenais princips paliek nemainīgs: izīrētājs maksā 10% IIN no saņemtās īres maksas, bez tiesībām atskaitīt izdevumus (izņemot nekustamā īpašuma nodokli). Nav jāveic VSAOI iemaksas, nav jāreģistrējas kā saimnieciskās darbības veicējam, un grāmatvedības slogs ir minimāls — jāuzskaita tikai ieņēmumi.
Četras būtiskas izmaiņas 2026. gadā
1. Obligāta paziņošana VID. Turpmāk, lai piemērotu 10% režīmu, par saimnieciskās darbības uzsākšanu ir obligāti jāpaziņo VID noteiktajā termiņā. Ja paziņojums nav iesniegts laikus, ienākumi līdz reģistrācijas dienai tiks aplikti ar nodokli vispārējā kārtībā — 25,5% vai 33% likme.
2. Komunālie maksājumi vairs netiek aplikti. Šī ir visbūtiskākā un pozitīvākā izmaiņa. No 2026. gada 1. janvāra paziņotās saimnieciskās darbības ieņēmumos netiek ietverti maksājumi trešajām personām, kas saistīti ar īpašuma izmantošanu un nerada īpašuma vērtības pieaugumu — piemēram, komunālie maksājumi par elektrību, ūdeni, apkuri. Ar nodokli apliekams tikai līgumā noteiktais nomas maksas apmērs.
Praksē tas nozīmē: ja īres līgumā noteikts, ka īrnieks papildus īres maksai sedz komunālos pakalpojumus, izīrētājam par šīm summām 10% nodoklis nav jāmaksā.
3. Stingrāka saistīto pušu kontrole. Ja persona ar paziņoto saimniecisko darbību slēdz darījumus ar uzņēmumu, kurā tā ir amatpersona, darbinieks vai saistīta persona, un darījuma vērtība pārsniedz tirgus cenu, pārsniegums tiks aplikts ar algas nodokli. Tas novērš iespēju slēpt darba samaksu, izmantojot nepamatoti augstas nomas maksas.
4. Paralēla darbība aizliegta. Paziņoto saimniecisko darbību nevar veikt, ja persona paralēli veic tāda paša veida reģistrētu saimniecisko darbību.
Vispārējais nodokļu režīms — kad 10% nav izdevīgākais
Papildus 10% režīmam izīrētājs var izvēlēties reģistrētu saimniecisko darbību un maksāt IIN vispārējā kārtībā:
25,5% gada ienākumiem līdz 105 300 eiro
33% ienākumu daļai, kas pārsniedz 105 300 eiro
Papildu 3% likme ienākumiem virs 200 000 eiro
Šajā režīmā ir tiesības atskaitīt ar saimniecisko darbību saistītos izdevumus: remontu, apdrošināšanu, kredīta procentus, nolietojumu, apsaimniekošanas izmaksas. Taču jārēķinās arī ar VSAOI — 31,07% no bruto ienākumiem (vai minimālās iemaksas 242,35 eiro mēnesī 2026. gadā).
Kad vispārējais režīms ir izdevīgāks? Ja jums ir ievērojami ar īpašuma uzturēšanu saistīti izdevumi (piemēram, nesen veikts kapitālais remonts, liels hipotekārais kredīts), izdevumu atskaitīšana var samazināt apliekamo ienākumu vairāk, nekā 10% režīms ietaupa. Aprēķins jāveic individuāli.
Kā reģistrēties un deklarēt ienākumus
Reģistrācija VID
Pieslēdzieties eds.vid.gov.lv ar savu e-identitāti.
Izvēlieties "Dokumenti" → "Saimnieciskās darbības paziņošana".
Izvēlieties "Paziņotā saimnieciskā darbība" un norādiet darbības veidu — nekustamā īpašuma izīrēšana.
Norādiet darbības sākuma datumu.
Ja paziņojums nav iesniegts laikus, ienākumi līdz reģistrācijas dienai tiks aplikti ar nodokli vispārējā kārtībā, tāpēc paziņošanu neatslieciet.
Gada ienākumu deklarācija
Ienākumi no paziņotās saimnieciskās darbības jādeklarē reizi gadā, iesniedzot Gada ienākumu deklarāciju. Deklarācijas iesniegšanas periods: no 1. marta līdz 1. jūnijam (bet ne vēlāk kā trīs gadus pēc taksācijas gada beigām). Nodoklis jāsamaksā līdz 23. jūnijam (ja deklarācija iesniegta līdz 1. jūnijam).
Nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN) 2026. gadā
Papildus IIN īpašuma īpašniekam jāmaksā arī nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN). NĪN likmes 2026. gadā:
Īpašuma veids | NĪN likme (no kadastrālās vērtības) |
|---|---|
Dzīvojamais īpašums ar deklarētu personu | 0,2% – 0,6% |
Dzīvojamais īpašums bez deklarētas personas | 1,5% |
Komercplatības un pārējie īpašumi | 1,5% |
Zeme | 1,5% |
Samazinātās NĪN likmes (0,2% līdz 0,6%) piemērošana dzīvošanai paredzētajam nekustamajam īpašumam ir saistīta ar dzīvesvietas deklarēšanu taksācijas gada 1. janvārī. Ja dzīvojamajā objektā 2026. gada 1. janvārī nebūs deklarētu personu, tad par visu 2026. gadu tiks piemērota NĪN pamatlikme 1,5% apmērā.
Svarīgi izīrētājiem: ja dzīvoklis tiek izīrēts un tajā neviens nav deklarējies, NĪN likme būs 1,5% — ievērojami augstāka nekā tad, ja īpašumā kāds ir deklarēts.
NĪN 10% režīmā ir vienīgais atskaitāmais izdevums — to var atņemt no apliekamā ienākuma, iesniedzot gada ienākumu deklarāciju.
PVN piemērošana — dzīvojamā vs. komercplatība
PVN piemērošana nekustamā īpašuma iznomāšanai ir atkarīga no īpašuma veida:
Dzīvojamās telpas īre — PVN neapliek
Dzīvojamās telpas izīrēšana (īre) nav apliekama ar PVN. Tas nozīmē, ka neatkarīgi no darījumu kopējā apjoma, dzīvokļa izīrētājam nav jāreģistrējas par PVN maksātāju un rēķinos PVN nav jānorāda. Arī tad, ja dzīvokļa īres ienākumi pārsniedz 50 000 eiro gadā, PVN reģistrācija dzīvojamās telpas īres dēļ nav obligāta.
Komercplatību noma — PVN 21%
Savukārt komercplatību (biroju, noliktavu, veikalu) noma ir apliekama ar PVN 21% likmi, ja iznomātājs ir PVN maksātājs. Ja iznomātājs nav PVN maksātājs, bet kopējais ar PVN apliekamo darījumu apjoms pārsniedz 50 000 eiro, viņam jāreģistrējas par PVN maksātāju un jāsāk piemērot PVN 21% nomas maksai.
Īstermiņa īre (Airbnb, Booking.com)
Īstermiņa īres pakalpojumi (Airbnb, Booking.com) ir specifisks gadījums. Tie tiek uzskatīti par izmitināšanas pakalpojumiem, kas ir apliekami ar PVN 12% likmi (samazinātā likme viesnīcu pakalpojumiem), ja vien pakalpojuma sniedzējs ir PVN maksātājs.
Savukārt, ja īpašums tiek īslaicīgi izīrēts, izmantojot šādas platformas, īres līguma vietā jāpievieno ar platformu noslēgtā sadarbības līguma kopija un izīrētāja reģistrācijas apstiprinājuma dokuments, deklarējot ienākumus VID.
Ja izīrējat, izmantojot ārzemēs reģistrētas platformas, papildus jāievēro noteikumi par ienākumu gūšanu no ārvalstīm.
Izīrēšana caur SIA — kad tas ir izdevīgi
Ja jums pieder vairāki īpašumi vai komercplatības, izīrēšanas veikšanai caur SIA var būt vairākas priekšrocības:
1. Izdevumu atskaitīšana. SIA var atskaitīt visus ar īpašuma uzturēšanu saistītos izdevumus: remontu, apdrošināšanu, apsaimniekošanu, kredīta procentus, nolietojumu.
2. 0% UIN reinvestētajai peļņai. Kamēr peļņa no īres paliek SIA, UIN nav jāmaksā. Nodoklis rodas tikai peļņas sadales brīdī.
3. PVN priekšnodokļa atgūšana (komercplatībām). Ja SIA iznomā komercplatības un ir PVN maksātājs, tā var atgūt PVN priekšnodokli par remontdarbiem, apsaimniekošanu un citām izmaksām.
4. Profesionālais tēls. SIA kā izīrētājs ir uzticamāks komerciālajiem nomniekiem.
Trūkumi:
SIA uzturēšanas izmaksas: grāmatvedis (200–400 eiro mēnesī), juridiskā adrese, banka.
Peļņas sadale tiek aplikta ar UIN (20% standarta režīmā).
SIA īpašumā esošam dzīvojamam īpašumam NĪN likme būs 1,5% (ja vien tajā nav deklarēta fiziska persona).
Biežākās kļūdas, ko pieļauj izīrētāji
Nedeklarēti īres ienākumi. Daudzi izīrētāji cer, ka VID "nepamanīs" nelielus īres ienākumus. Taču VID arvien aktīvāk izmanto datu salīdzināšanu — bankas kontu izrakstus, platformu datus (Airbnb, Booking.com), zemesgrāmatas datus. Nedeklarēti ienākumi var novest pie soda naudas un nokavējuma procentiem.
Komunālie maksājumi iekļauti apliekamajā ienākumā. Lai gan no 2026. gada komunālie maksājumi vairs netiek aplikti ar nodokli, izīrētājam jāspēj tos nodalīt no īres maksas. Līgumā skaidri jānorāda, ka komunālie maksājumi tiek segti atsevišķi.
Nepareiza PVN piemērošana. Dzīvojamās telpas īrei PVN nav jāpiemēro pat tad, ja izīrētājs ir PVN maksātājs citā darbībā. Taču komercplatību nomai PVN 21% ir obligāts, ja iznomātājs ir PVN maksātājs.
NĪN atvieglojumu neizmantošana. Ja īpašumā ir deklarēta persona (piemēram, pats izīrētājs), NĪN likme ir 0,2–0,6%, nevis 1,5%. Pārbaudiet, vai jūsu īpašumā ir deklarēta dzīvesvieta.
Nekustamā īpašuma izīrēšana Latvijā 2026. gadā joprojām ir samērā vienkārši administrējama, īpaši ar 10% režīmu. Izmaiņas — komunālo maksājumu neaplikšana, stingrāka paziņošanas kārtība — kopumā ir pozitīvas un godīgākas pret izīrētājiem. Taču, ja jums pieder vairāki īpašumi vai komercplatības, SIA struktūra var sniegt būtiskas nodokļu priekšrocības. Mūsu komanda palīdz gan ar ienākumu deklarēšanu, gan ar optimālās struktūras izvēli.
Pēdējo reizi atjaunināts: 2026. gada maijs. Informācija balstīta uz likumu "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" ar 2026. gada grozījumiem, VID oficiālajiem materiāliem un Rīgas pašvaldības NĪN piemērošanas noteikumiem.
Komentāri