Nekustamā īpašuma iznomāšana — nodokļi un grāmatvedība Latvijā 2026

Nekustamā īpašuma iznomāšana — nodokļi un grāmatvedība Latvijā 2026

2026. gads Latvijas nekustamā īpašuma izīrētājiem atnesis vairākas būtiskas izmaiņas. "Nereģistrētā saimnieciskā darbība" ir pārdēvēta par "paziņoto saimniecisko darbību", un VID ir aktualizējis metodisko materiālu par nodokļiem no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem. Šīs izmaiņas tieši ietekmē ikvienu, kurš izīrē dzīvokli, māju vai komercplatību — gan tos, kuri to dara ilgtermiņā, gan tos, kuri pelna caur Airbnb un Booking.com.

Galvenās atziņas

• "Nereģistrētā saimnieciskā darbība" 2026. gadā pārdēvēta par "paziņoto saimniecisko darbību" — princips paliek: 10% IIN no īres ieņēmumiem, bez VSAOI.

• Par saimnieciskās darbības uzsākšanu jāpaziņo VID piecu darbdienu laikā no īres vai nomas līguma noslēgšanas dienas (nevis pirms darbības sākšanas) — pretējā gadījumā ienākumi līdz reģistrācijas dienai tiek aplikti pēc vispārējās kārtības (25,5% vai 33%).

• Komunālie maksājumi ir apliekami ar 10% IIN tikai tad, ja īrnieks tos maksā izīrētājam, nevis tieši pakalpojumu sniedzējam.

• Dzīvojamās telpas īre dzīvošanai nav apliekama ar PVN; ja tas pats dzīvoklis izīrēts biznesa vajadzībām vai tā ir komercplatība, PVN 21% ir obligāts.

• NĪN likme ir 0,2–0,6% (ja īpašumā deklarēta persona) vai 1,5% (ja nav) — konkrēto likmi katra pašvaldība nosaka pati likumā noteiktajās robežās.

Paziņotā saimnieciskā darbība — jaunais 10% režīms

Līdz 2026. gadam nekustamā īpašuma izīrētāji varēja izvēlēties "nereģistrēto saimniecisko darbību" un maksāt IIN 10% apmērā no īres ieņēmumiem. 2026. gadā šis režīms ir pārdēvēts par "paziņoto saimniecisko darbību", un tā nosacījumi ir precizēti.

Galvenais princips paliek nemainīgs: izīrētājs maksā 10% IIN no saņemtās īres maksas, bez tiesībām atskaitīt izdevumus (izņemot nekustamā īpašuma nodokli). Nav jāveic VSAOI iemaksas, nav jāreģistrējas kā saimnieciskās darbības veicējam, un grāmatvedības slogs ir minimāls — jāuzskaita tikai ieņēmumi.

Četras būtiskas izmaiņas 2026. gadā

1. Obligāta paziņošana VID. Turpmāk, lai piemērotu 10% režīmu, par saimnieciskās darbības uzsākšanu ir jāpaziņo VID piecu darbdienu laikā no īres vai nomas līguma noslēgšanas dienas (nevis pirms darbības sākšanas). Ja paziņojums nav iesniegts laikus, ienākumi līdz reģistrācijas dienai tiks aplikti ar nodokli vispārējā kārtībā — 25,5% vai 33% likme (skatiet zemāk).

2. Komunālie maksājumi — kā pareizi tos aplikt ar nodokli. Šeit ir būtiski saprast atšķirību:

• Ja īrnieks komunālos maksājumus maksā tieši pakalpojumu sniedzējam (apsaimniekotājam, elektrības piegādātājam, siltumapgādes uzņēmumam u.c.) — šie maksājumi nav izīrētāja apliekamie ienākumi.

• Ja īrnieks komunālos maksājumus maksā izīrētājam, bet izīrētājs tos tālāk pārskaita pakalpojumu sniedzējam — šie maksājumi ir iekļaujami izīrētāja apliekamajos ienākumos un no tiem jāmaksā 10% IIN.

Avots: VID metodiskais materiāls "Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem"

Praktisks ieteikums: Lai izvairītos no nodokļa maksāšanas par komunālajiem maksājumiem, īres līgumā jānorāda, ka īrnieks komunālos maksājumus sedz pats, veicot maksājumus tieši pakalpojumu sniedzējiem. Izīrētājs saņem tikai īres maksu.

Drošības nauda arī ir apliekams ienākums. Paziņotās saimnieciskās darbības (10%) režīmā ieņēmumos jāpieskaita arī no īrnieka saņemtā drošības nauda — ne tikai tīrā īres maksa. Tas nozīmē, ka, saņemot drošības naudu, par to jāmaksā 10% IIN tāpat kā par īres maksu.

3. Stingrāka saistīto pušu kontrole. Ja persona ar paziņoto saimniecisko darbību slēdz darījumus ar uzņēmumu, kurā tā ir amatpersona, darbinieks vai saistīta persona, un darījuma vērtība pārsniedz tirgus cenu, pārsniegums tiks aplikts ar algas nodokli.

4. Paralēla darbība aizliegta. Paziņoto saimniecisko darbību nevar veikt, ja persona paralēli veic tāda paša veida reģistrētu saimniecisko darbību.

Vispārējais nodokļu režīms — kad 10% nav izdevīgākais

Papildus 10% režīmam izīrētājs var izvēlēties reģistrētu saimniecisko darbību un maksāt IIN vispārējā kārtībā:

Papildus tam, ienākumu daļai, kas pārsniedz €200 000 gadā, tiek piemērota IIN papildu likme 3% apmērā (IIN likuma 15.¹ pants; rezumējošā kārtībā gada deklarācijā) — tā nāk klāt parastajām IIN likmēm, un tā nav solidaritātes nodoklis.

Šajā režīmā ir tiesības atskaitīt ar saimniecisko darbību saistītos izdevumus: remontu, apdrošināšanu, kredīta procentus, nolietojumu, apsaimniekošanas izmaksas. Taču jārēķinās arī ar VSAOI — un šeit ir svarīga nianse: personai, kura apsaimnieko nekustamo īpašumu (t.i., izīrē vai iznomā to vispārējā režīmā), VSAOI likme ir 26,59% (nevis vispārīgā pašnodarbinātā likme 31,07%, kas attiecas uz citiem pakalpojumu veidiem). Ja mēneša ienākums sasniedz vai pārsniedz minimālo algu (€780/mēnesī 2026. gadā), VSAOI ir 26,59% no vismaz €780 (minimālā iemaksa €207,40/mēnesī) plus 10% no starpības virs €780. Ja mēneša ienākums nesasniedz €780, VSAOI ir tikai 10% no faktiskā ienākuma.

Avots: VID metodiskais materiāls "Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem", 2.3. nodaļa

Kad vispārējais režīms ir izdevīgāks? Ja jums ir ievērojami ar īpašuma uzturēšanu saistīti izdevumi (piemēram, nesen veikts kapitālais remonts, liels hipotekārais kredīts), izdevumu atskaitīšana var samazināt apliekamo ienākumu vairāk, nekā 10% režīms ietaupa. Aprēķins jāveic individuāli — un jārēķinās, ka VSAOI (10% no ienākumiem, ja tie mēnesī ir zem €780; citādi 26,59% no vismaz €780 plus 10% no pārsnieguma) var šo ietaupījumu būtiski samazināt. VSAOI nav jāveic, ja esat sasniedzis vecuma pensijas vecumu, saņemat valsts vecuma pensiju, jums ir I vai II grupas invaliditāte, vai jūsu pastāvīgā dzīvesvieta nav Latvijā.

Praktisks piemērs

Pieņemsim, ka Marta izīrē dzīvokli par €900 mēnesī — kopā €10 800 gadā. Īrnieks komunālos maksājumus (~€150/mēnesī) pārskaita tieši pakalpojumu sniedzējiem, tāpēc tie neietekmē Martas apliekamo ienākumu.

Paziņotās saimnieciskās darbības (10%) režīmā:

Vispārējā režīmā, ja Martai ir, piemēram, €2 000 gadā ar īpašuma uzturēšanu saistītu, atskaitāmu izdevumu (apdrošināšana, remonts):

Šajā piemērā 10% režīms Martai ir ievērojami izdevīgāks — vispārējā režīmā IIN likme (25,5%) ir ievērojami augstāka par 10%, un €2 000 izdevumu šo starpību nesedz; klāt nāk vēl VSAOI. Vispārējais režīms parasti kļūst izdevīgāks tikai tad, ja īres ienākumi ir lielāki vai atskaitāmie izdevumi ir ļoti nozīmīgi salīdzinājumā ar ieņēmumiem. Piezīme: VSAOI pamats ir ienākums mēnesī pēc izdevumiem; ja izdevumi ir nevienmērīgi (piemēram, liels remonts vienā mēnesī), mēneša ienākums katrā mēnesī jāvērtē atsevišķi (VID metodiskais materiāls, 8. piemērs).

Kā reģistrēties un deklarēt ienākumus

Reģistrācija VID

1. Pieslēdzieties eds.vid.gov.lv ar savu e-identitāti.

2. Izvēlieties "Dokumenti" → "Saimnieciskās darbības paziņošana".

3. Izvēlieties "Paziņotā saimnieciskā darbība" un norādiet darbības veidu — nekustamā īpašuma izīrēšana.

4. Norādiet darbības sākuma datumu.

Svarīgi: Paziņojums jāiesniedz piecu darbdienu laikā no īres vai nomas līguma noslēgšanas dienas — nevis pirms darbības sākšanas. Ja paziņojums nav iesniegts laikus, ienākumi līdz reģistrācijas dienai tiks aplikti ar nodokli vispārējā kārtībā, tāpēc paziņošanu neatslieciet.

Avots: VID: Paziņotā saimnieciskā darbība īpašuma izīrētājiem

Gada ienākumu deklarācija

Ienākumi no paziņotās saimnieciskās darbības jādeklarē reizi gadā, iesniedzot Gada ienākumu deklarāciju. Deklarācijas iesniegšanas periods: no 1. marta līdz 1. jūnijam (bet ne vēlāk kā trīs gadus pēc taksācijas gada beigām). Nodoklis jāsamaksā līdz 23. jūnijam (ja deklarācija iesniegta līdz 1. jūnijam). Ja jums šķiet, ka gada laikā deklarējamo darījumu ir daudz un pašrocīgi tos sakārtot ir sarežģīti, mūsu grāmatvedības pakalpojumi var pārņemt šo darbu pilnībā.

Nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN) 2026. gadā

Papildus IIN īpašuma īpašniekam jāmaksā arī nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN). Vispārīgās NĪN likmes 2026. gadā:

Svarīgi: Šīs ir vispārīgās, likumā noteiktās NĪN likmju robežas — konkrēto likmi katra pašvaldība nosaka pati savos saistošajos noteikumos. Piemēram, zemāk citētais avots apraksta tieši Rīgas pašvaldības 2026. gada NĪN piemērošanas kārtību — pirms aprēķina pārbaudiet savas pašvaldības noteikumus.

Samazinātās NĪN likmes piemērošana dzīvošanai paredzētajam nekustamajam īpašumam parasti ir saistīta ar dzīvesvietas deklarēšanu taksācijas gada 1. janvārī. Ja dzīvojamajā objektā 2026. gada 1. janvārī nebūs deklarētu personu, tad par visu 2026. gadu var tikt piemērota NĪN pamatlikme 1,5% apmērā.

Svarīgi izīrētājiem: ja dzīvoklis tiek izīrēts un tajā neviens nav deklarējies, NĪN likme parasti būs 1,5% — ievērojami augstāka nekā tad, ja īpašumā kāds ir deklarēts.

NĪN 10% režīmā ir vienīgais atskaitāmais izdevums — to var atņemt no apliekamā ienākuma, iesniedzot gada ienākumu deklarāciju.

PVN piemērošana — dzīvojamā vs. komercplatība

PVN piemērošana nekustamā īpašuma iznomāšanai ir atkarīga no īpašuma veida:

Dzīvojamās telpas īre — PVN neapliek TIKAI dzīvošanai

Dzīvojamās telpas izīrēšana (īre) nav apliekama ar PVN — bet tikai tad, ja īrnieks (fiziska persona) telpas izmanto tiešām un tikai kā dzīvojamo platību. Ja tā, dzīvokļa izīrētājam nav jānorāda PVN rēķinos šai īrei.

Svarīga nianse: ja dzīvokli iznomājat juridiskai personai vai fiziskai personai, kura telpas izmantos savas saimnieciskās darbības nodrošināšanai (piemēram, kā biroju vai darbinieku mājokli, ko sedz darba devējs), šis darījums IR apliekams ar PVN 21% — pat ja īpašums pats par sevi ir dzīvoklis. Noteicošais ir telpu faktiskais lietojums, nevis īpašuma veids.

Attiecībā uz PVN reģistrācijas slieksni (€50 000): ar PVN neapliekamā dzīvojamās telpas īres ieņēmumu vērtība parasti jāieskaita sliekšņa aprēķinā, ja jums ir arī citi ar PVN apliekami darījumi. Izņēmums: ja jūsu vienīgā saimnieciskā darbība ir ar PVN neapliekama dzīvojamās telpas īre, drīkstat nereģistrēties VID PVN maksātāju reģistrā neatkarīgi no ienākumu apjoma.

Avots: VID metodiskais materiāls "Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem", 5.2. un 5.6. nodaļa

Komercplatību noma — PVN 21%

Savukārt komercplatību (biroju, noliktavu, veikalu) noma ir apliekama ar PVN 21% likmi, ja iznomātājs ir PVN maksātājs. Ja iznomātājs nav PVN maksātājs, bet kopējais ar PVN apliekamo darījumu apjoms pārsniedz €50 000 (šis ir PVN reģistrācijas slieksnis 2026. gadā), viņam jāreģistrējas par PVN maksātāju un jāsāk piemērot PVN 21% nomas maksai. Ja neesat pārliecināts, vai tuvojaties šim slieksnim, izmantojiet mūsu PVN kalkulatoru.

Īstermiņa īre (Airbnb, Booking.com)

Īstermiņa īres pakalpojumi (Airbnb, Booking.com) tiek uzskatīti par izmitināšanas pakalpojumiem, kas ir apliekami ar PVN 12% likmi (samazinātā likme viesnīcu pakalpojumiem), ja pakalpojuma sniedzējs ir reģistrēts PVN maksātāju reģistrā.

Ja izīrējat, izmantojot ārzemēs reģistrētas platformas, papildus jāievēro noteikumi par ienākumu gūšanu no ārvalstīm.

Izīrēšana caur SIA — kad tas ir izdevīgi

Ja jums pieder vairāki īpašumi vai komercplatības, izīrēšanas veikšanai caur SIA var būt vairākas priekšrocības.

Priekšrocības:

• Izdevumu atskaitīšana — SIA var atskaitīt visus ar īpašuma uzturēšanu saistītos izdevumus: remontu, apdrošināšanu, apsaimniekošanu, kredīta procentus, nolietojumu.

• 0% UIN reinvestētajai peļņai — kamēr peļņa no īres paliek SIA, UIN nav jāmaksā. Nodoklis rodas tikai peļņas sadales brīdī — un tad ir vērts iepriekš izsvērt, vai izmaksāt to kā dividendes vai algu.

• PVN priekšnodokļa atgūšana (komercplatībām) — ja SIA iznomā komercplatības un ir PVN maksātājs, tā var atgūt PVN priekšnodokli par remontdarbiem, apsaimniekošanu un citām izmaksām.

• Profesionālais tēls — SIA kā izīrētājs ir uzticamāks komerciālajiem nomniekiem.

Trūkumi:

• SIA uzturēšanas izmaksas: grāmatvedis, juridiskā adrese, banka — skatiet reālus cenu piemērus mūsu rakstā par grāmatvedības cenām mazam uzņēmumam.

• Peļņas sadale tiek aplikta ar UIN (20% standarta režīmā).

• SIA īpašumā esošam dzīvojamam īpašumam NĪN likme parasti būs 1,5% (ja vien tajā nav deklarēta fiziska persona).

Neesat pārliecināts, vai izīrēšanai izvēlēties SIA, IK vai palikt pie paziņotās saimnieciskās darbības? Salīdziniet visas iespējas mūsu rakstā SIA vs IK vs pašnodarbinātais.

Biežākās kļūdas, ko pieļauj izīrētāji

Nedeklarēti īres ienākumi. Daudzi izīrētāji cer, ka VID "nepamanīs" nelielus īres ienākumus. Taču VID arvien aktīvāk izmanto datu salīdzināšanu — bankas kontu izrakstus, platformu datus (Airbnb, Booking.com), zemesgrāmatas datus. Nedeklarēti ienākumi var novest pie soda naudas un nokavējuma procentiem.

Nepareiza komunālo maksājumu uzskaite. Atcerieties: ja īrnieks komunālos maksājumus maksā jums, tie ir apliekami ar 10% IIN. Ja vēlaties no tā izvairīties, līgumā jānorāda, ka īrnieks komunālos maksājumus sedz pats, veicot maksājumus tieši pakalpojumu sniedzējiem.

Nepareiza PVN piemērošana. Dzīvojamās telpas īrei PVN nav jāpiemēro, ja īrnieks to izmanto tikai kā dzīvojamo platību — pat ja izīrētājs ir PVN maksātājs citā darbībā. Taču, ja to pašu dzīvokli iznomājat kādam saimnieciskās darbības vajadzībām (birojam, darbinieku mājoklim), PVN 21% ir jāpiemēro neatkarīgi no īpašuma veida. Komercplatību nomai PVN 21% vienmēr ir obligāts, ja iznomātājs ir PVN maksātājs.

NĪN atvieglojumu neizmantošana. Ja īpašumā ir deklarēta persona (piemēram, pats izīrētājs), NĪN likme parasti ir zemāka nekā 1,5%. Pārbaudiet, vai jūsu īpašumā ir deklarēta dzīvesvieta, un konkrēto likmi — savas pašvaldības saistošajos noteikumos.

Biežāk uzdotie jautājumi

Vai obligāti jāizvēlas 10% nodokļa režīms īres ienākumiem?

Nē. Papildus paziņotajai saimnieciskajai darbībai ar 10% IIN var izvēlēties arī vispārējo nodokļu režīmu (IIN 25,5% vai 33%, atkarībā no ienākumu apjoma), kas ļauj atskaitīt ar īpašuma uzturēšanu saistītos izdevumus — remontu, apdrošināšanu, kredīta procentus. Izdevīgāk parasti ir tad, ja uzturēšanas izdevumi ir ievērojami un/vai jums jau ir cits obligātais VSAOI segums.

Vai par komunālajiem maksājumiem jāmaksā 10% nodoklis?

Tas ir atkarīgs no maksājuma veida:

• Ja īrnieks komunālos maksājumus maksā tieši pakalpojumu sniedzējam — nodoklis nav jāmaksā.

• Ja īrnieks komunālos maksājumus maksā izīrētājam — tie ir izīrētāja apliekamie ienākumi un no tiem jāmaksā 10% IIN.

Lai izvairītos no nodokļa maksāšanas par komunālajiem maksājumiem, īres līgumā skaidri jānorāda, ka īrnieks komunālos maksājumus sedz pats, veicot maksājumus tieši pakalpojumu sniedzējiem.

Vai dzīvokļa izīrēšanai jāpiemēro PVN?

Atkarīgs no lietojuma: ja īrnieks (fiziska persona) telpas izmanto tikai kā dzīvojamo platību, PVN nepiemēro neatkarīgi no ieņēmumu apjoma. Ja to pašu dzīvokli iznomājat juridiskai personai vai kādam saimnieciskās darbības vajadzībām, PVN 21% ir jāpiemēro. Komercplatību (biroju, noliktavu) nomai PVN 21% vienmēr ir obligāts, ja iznomātājs ir PVN maksātājs vai darījumu apjoms pārsniedz €50 000 gadā.

Kāda NĪN likme jāmaksā, ja izīrētajā dzīvoklī neviens nav deklarējies?

Parasti 1,5% no kadastrālās vērtības — tā pati likme, kas komercīpašumiem. Ja dzīvoklī uz taksācijas gada 1. janvāri ir deklarēta persona, likme ir zemāka (0,2–0,6%, atkarībā no jūsu pašvaldības saistošajiem noteikumiem).

Kad jāpaziņo VID par izīrēšanas uzsākšanu?

Piecu darbdienu laikā no īres vai nomas līguma noslēgšanas dienas — nevis obligāti pirms darbības uzsākšanas. Ja paziņojums par saimnieciskās darbības uzsākšanu nav iesniegts laikus, ienākumi līdz reģistrācijas dienai tiek aplikti ar nodokli vispārējā kārtībā — 25,5% vai 33%, nevis 10%.

Kopsavilkums — ātrās atziņas

Normatīvie avoti un atsauces

• VID metodiskais materiāls "Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem" — galvenais avots par komunālajiem maksājumiem un apliekamo ienākumu

• VID: Paziņotā saimnieciskā darbība īpašuma izīrētājiem — nosacījumi un paziņošanas kārtība

• Likums "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" — IIN likmes un paziņotās saimnieciskās darbības regulējums

• LV portāls: Aktualitātes nekustamā īpašuma nodokļa piemērošanā Rīgā 2026. gadā — piemērs vienas pašvaldības (Rīgas) NĪN piemērošanas kārtībai; citās pašvaldībās likmes var atšķirties

Nepieciešama palīdzība ar īres ienākumu deklarēšanu?

Mēs, Balansis, palīdzam izīrētājiem izvēlēties izdevīgāko nodokļu režīmu, pareizi noformēt īres līgumus un laikus iesniegt deklarācijas VID. Sazinieties ar mums, lai uzzinātu vairāk.

Pēdējo reizi atjaunināts: 2026. gada septembris.

Informācija balstīta uz likumu "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" ar 2026. gada grozījumiem, VID oficiālajiem materiāliem un attiecīgās pašvaldības NĪN piemērošanas noteikumiem. Šis raksts ir vispārīga informācija, nevis juridisks vai profesionāls padoms konkrētai situācijai — NĪN likmes pārbaudiet savas pašvaldības saistošajos noteikumos.